Принимаем к учету объекты недвижимого имущества по кадастровой стоимости. Начисление амортизации при проведении реконструкции объектов недвижимости Условия начисления амортизации по нежилым зданиям

Организация ввела здание в эксплуатацию, но право собственности на него еще не оформлено. Можно ли при расчёте налоговой базы по налогу на прибыль учитывать амортизационные отчисления по данному зданию - читайте в статье.

Вопрос: 1. Можно ли при расчёте налоговой базы по налогу на прибыль учитывать амортизационные отчисления по зданию, на которое не оформлено право собственности? 2. Можно ли такое здание учитывать на сч.01 (Здание построено,введено в эксплуатацию, но право собственности на него не зарегистрировано)

Ответ: 1-2. Да, можно.

После того как организация сформирует первоначальную стоимость пригодного к использованию объекта, имущество необходимо перевести в состав основных средств и отразить на счете 01 «Основные средства».

При этом факт госрегистрации права собственности на объект недвижимости не влияет на момент перевода актива в состав основных средств. Не имеет значения и время подачи документов на госрегистрацию. То есть даже если документы на госрегистрацию еще не поданы, но при этом выполняются одновременно все условия признания актива в качестве объекта основных средств, переведите такой объект со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на счет 01 «Основные средства». При этом к счету 01 «Основные средства» откройте специальный субсчет, например «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано».

В налоговом учете начните начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором имущество было введено в эксплуатацию. Эти правила касаются и объектов, права на которые подлежат обязательной регистрации. То есть дата подачи документов на госрегистрацию для начала начисления амортизации значения не имеет.

Это следует из положений пункта 4 статьи 259 НК РФ, статьи 3 Закона от 23 июля 2013 г. № 215-ФЗ и подтверждается письмом Минфина России от 14 октября 2013 г. № 03-03-06/1/42746.

Налоговые риски в подобной ситуации могут возникнуть в том случае, если речь идет о так называемом «самозастрое», который был сооружен без соответствующих разрешений или не законно, права на которые не удастся зарегистрировать в установленном порядке никогда.

Как оформить и учесть поступление основных средств, требующих госрегистрации

Все затраты, связанные с поступлением (созданием) объекта основных средств и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию, увеличивают первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01). Отразите их на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (соответствующем субсчете):

Дебет 08 Кредит 10, 60, 76...
- учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств расходы, связанные с приобретением объекта и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию.

При этом, если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены в процессе формирования первоначальной стоимости объекта основных средств, учтите их в стоимости данного актива:

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
- учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией объекта.

Дебет 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» Кредит 08

Отражена первоначальная стоимость объекта основных средств, право собственности на который не зарегистрировано.

Если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены после того, как сформирована первоначальная стоимость актива и он введен в состав основных средств, то учитывайте их в составе прочих расходов:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
- учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как объект принят к учету в качестве объекта основных средств.

После регистрации права собственности на недвижимое имущество переведите объект основных средств с субсчета «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» на другой субсчет (например, «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано»):

Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано»

Учтен объект основных средств, право собственности на который зарегистрировано.

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг. Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг. Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в

"Налоговый вестник", 2012, N 6

Один из основных принципов законодательства о налогах и сборах - принцип определенности налогового законодательства. Однако нередко формулировка норм налогового законодательства вызывает вопросы у налогоплательщиков, а их неопределенность используется налоговыми органами для доначисления налогов. Неясности, выявляемые в процессе правоприменения налоговых норм в конкретных ситуациях, должны устраняться путем толкования этих норм правоприменительными органами, в т.ч. арбитражными судами (см. Определение КС РФ от 25.01.2007 N 48-О-О). Между тем анализ судебной практики показывает, что суды не имеют единого мнения о применении ст. ст. 258, 259 НК РФ, а именно о возможности начисления амортизации по введенным в эксплуатацию основным средствам, права на которые подлежат государственной регистрации, в отсутствие документального подтверждения факта подачи документов на государственную регистрацию указанных прав.

Нормы налогового законодательства и подходы к их применению

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ (в ранее действовавшей редакции - п. 2 ст. 259 НК РФ) дата начала начисления амортизации находится в зависимости только от одного фактора - ввода объектов основных средств в эксплуатацию: "начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию". Таким образом, ст. 259 НК РФ, регулирующая методы и порядок расчета сумм амортизации, не предусматривает в качестве условия начала начисления амортизации факт подачи документов на государственную регистрацию прав на амортизируемое имущество.

В свою очередь, ст. 258 НК РФ, посвященная порядку распределения амортизируемого имущества по амортизационным группам, не устанавливает иного срока, с наступлением которого у налогоплательщика возникает право на начисление амортизации, отличного от срока, указанного в п. 4 ст. 259 НК РФ.

Однако п. 11 ст. 258 НК РФ (в ранее действовавшей редакции - п. 8 ст. 258 НК РФ) предусматривает, что "основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанных прав".

На основании указанной нормы Минфин России в ряде Писем (от 14.02.2011 N 03-03-06/1/96, от 29.07.2010 N 03-03-06/1/492, от 27.08.2010 N 03-03-06/1/570, от 20.09.2010 N 03-03-06/1/598, от 15.09.2009 N 03-03-06/2-170, от 10.11.2009 N 03-03-06/1/734, от 13.10.2009 N 03-03-06/1/658, от 07.12.2009 N 03-03-06/2/231, от 11.01.2005 N 03-03-01-04/1/1) высказал точку зрения, согласно которой для начисления амортизации по основному средству, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо выполнение одновременно двух условий: включение ОС в амортизационную группу (при наличии документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав) и ввод его в эксплуатацию.

С мнением Минфина России согласились некоторые суды. Например , ФАС Поволжского округа в Постановлении от 31.05.2011 по делу N А06-4719/2010 указал: "Из анализа статей 256, 258, 259 НК РФ следует, что до включения в состав соответствующей амортизационной группы имущество не может амортизироваться, даже если оно введено в эксплуатацию. Поэтому для начисления амортизации по основному средству, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, необходимо выполнение двух условий: включение данного основного средства в амортизационную группу (наличие документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав), а также его ввод в эксплуатацию. Таким образом, по объектам недвижимости, которые не зарегистрированы, но введены в эксплуатацию, начисление амортизации следует производить с момента подачи документов на государственную регистрацию". Аналогичные выводы сделаны ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 27.02.2012 по делу N А27-6735/2011.

Однако большинство судов не согласилось с мнением Министерства финансов. Так, в Постановлениях ФАС Поволжского округа от 13.07.2010 по делу N А65-29725/2009, от 26.01.2009 по делу N А55-9610/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2011 по делу N А28-93/2010, ФАС Центрального округа от 16.11.2010 по делу N А35-10007/2009, ФАС Северо-Западного округа от 13.05.2009 по делу N А42-2083/2008, ФАС Московского округа от 18.09.2008 N КА-А40/8497-08 суды указали на следующее: "На основании п. 4 ст. 259 НК РФ (в ранее действовавшей редакции - п. 2 ст. 259 НК РФ) законодательство обусловливает начало амортизации не с даты включения объекта амортизируемого имущества в ту или иную амортизационную группу, а с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию". "Момент возникновения права на начисление амортизации по объектам основных средств связан не с подачей документов на государственную регистрацию прав на объект и документальным подтверждением данного факта, а с моментом введения объекта в эксплуатацию". "Налоговое законодательство не связывает дату начала эксплуатации с датой подачи документов на государственную регистрацию объектов основных средств либо с датой включения объектов основных средств в ту или иную амортизационную группу".

Таким образом, согласно правовой позиции, которой придерживается большинство судов, момент возникновения права на начисление амортизации по объектам основных средств связан только с моментом введения объекта в эксплуатацию и не зависит от условий, обозначенных в п. 11 ст. 258 НК РФ.

Какая же из этих точек зрения правильная?

Делая вывод о том, что для начала начисления амортизации по объектам основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации, необходимо два условия (п. 4 ст. 259 и п. 11 ст. 258 НК РФ), Минфин России и некоторые суды ставят отнесение сумм амортизационных начислений на расходы в целях уменьшения налогооблагаемой прибыли в зависимость от соблюдения налогоплательщиками норм гражданского законодательства - института приобретения права собственности (гл. 14 Гражданского кодекса РФ).

Тем самым правоприменители фактически как законодатель вторгаются в сферу регулирования гражданских правоотношений, указывая на то, что неосуществление действий по государственной регистрации прав влечет неблагоприятные налоговые последствия. При этом игнорируется, что воля законодателя не была направлена на такое регулирование, что следует из буквального толкования норм налогового законодательства.

Следует обратить внимание на п. 3 ст. 272 НК РФ, устанавливающий порядок признания расходов в виде амортизации при методе начисления. В соответствии с положениями данного пункта амортизация признается в качестве расхода ежемесячно исходя из суммы начисленной амортизации, рассчитанной в соответствии с порядком, установленным ст. ст. 259, 259.1, 259.2 и 322 НК РФ. Таким образом, поскольку п. 3 ст. 272 НК РФ не содержит отсылок к ст. 258 НК РФ, вывод о том, что для начала начисления амортизации необходимо лишь выполнение условия, обозначенного в п. 4 ст. 259 НК РФ (ввод основного средства в эксплуатацию), представляется правильным.

Такой подход к применению ст. ст. 258, 259 НК РФ отвечает принципу определенности норм налогового законодательства (п. 6 ст. 3 НК РФ), а также принципу толкования неустранимых сомнений, противоречий и неясностей налоговых норм в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Последний из указанных принципов суды, к сожалению, нередко забывают применять, когда замысел законодателя сформулирован недостаточно четко и однозначно.

Кроме того, рассматривая вопрос о том, является ли факт подачи документов на государственную регистрацию прав условием для начала начисления амортизации, хотелось бы обратить внимание на Решение ВАС РФ от 17.10.2007 N 8464/07. Указанным Решением ВАС РФ было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим Письма Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35, в котором речь шла об обложении налогом на имущество объектов недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законом порядке. В этом Решении ВАС РФ указал на необходимость учета экономической сущности объектов недвижимого имущества.

Приняв во внимание доводы Минфина России о том, что вопрос об учете и налогообложении основных средств не может зависеть от волеизъявления налогоплательщика, поскольку определяется экономической сущностью объекта, т.е. использованием объекта недвижимого имущества в предпринимательских целях, ВАС РФ пришел к следующему выводу: "Факт отсутствия государственной регистрации права собственности в связи с тем, что налогоплательщик не реализовал свое право на своевременное оформление недвижимого имущества в свою собственность, не является основанием для освобождения налогоплательщика от обязанности учета и налогообложения этого имущества в порядке, установленном налоговым законодательством и законодательством о бухгалтерском учете".

По мнению автора, экономическая сущность объектов недвижимого имущества, используемых в предпринимательской деятельности, должна учитываться не только в целях обложения налогом на имущество, но и при уменьшении налогооблагаемой прибыли на сумму амортизационных начислений.

Налогоплательщик не должен быть лишен права на учет своих расходов, связанных с созданием и (или) приобретением основных средств, через амортизацию, вне зависимости от факта государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества (подачи документов), если указанный объект отвечает всем признакам основного средства, отражен в качестве такового в бухгалтерском учете с определением первоначальной стоимости, введен в эксплуатацию и используется в производственной деятельности, а также включен в налогооблагаемую базу по налогу на имущество.

Тем самым соблюдается принцип экономической обоснованности налогообложения (п. 3 ст. 3 НК РФ).

В противном случае будут действовать двойные стандарты. Факту государственной регистрации значения не придается, если это позволяет налоговым органам доначислить налог на имущество. Если же речь заходит о праве налогоплательщика на уменьшение налогооблагаемой базы (по налогу на прибыль через амортизацию), факт государственной регистрации прав приобретает первостепенное значение.

С учетом изложенного логичной и правильной представляется позиция тех судов, которые считают, что начало начисления амортизации определяется п. 4 ст. 259 НК РФ и обусловлено только фактом ввода основных средств в эксплуатацию.

Правовая позиция ВАС РФ, и как ее применяют суды

В заключение необходимо отметить, что ВАС РФ рассматривал вопрос применения рассматриваемых ст. ст. 258 и 259 НК РФ. Его позиция была сформирована в Постановлении Президиума от 25.09.2007 N 829/07, в котором ВАС РФ указал: "Исходя из п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию. Пункт 8 ст. 258 НК РФ не устанавливает иного срока, с наступлением которого у налогоплательщика возникает право на начисление амортизации". Тем не менее, как указывалось ранее, некоторые суды, согласившиеся с мнением Минфина России о том, что для начисления амортизации необходимо подтверждение факта подачи документов на госрегистрацию прав на амортизируемое имущество, игнорируют это Постановление ВАС РФ, полагая, что оно не относится к вопросу налогообложения прибыли.

Действительно, позиция ВАС РФ была сформирована им при рассмотрении вопроса о моменте возникновения права на применение налогового вычета по НДС по объекту капитального строительства (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ в редакции, действовавшей до 01.01.2006). Вместе с тем в Определении от 20.10.2008 N 10372/08 ВАС РФ указал, что позиция, приведенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 N 829/07, применима в целях не только принятия к вычету сумм НДС, но и определения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. В этой связи выводы судов, не учитывающих Постановление ВАС РФ N 829/07, представляются ошибочными.

Неопределенность по вопросу применения ст. ст. 258, 259 НК РФ продолжает существовать. Видимо, для приведения судебной практики к единообразию в толковании и применении указанных правовых норм ВАС РФ должен высказаться на эту тему еще раз, но уже конкретно по вопросу налогообложения прибыли.

М.Гренова

Юрисконсульт

адвокатской фирмы "Юстина"

Продолжим использовать данные примера. Нежилое помещение, право собственности на которое пока еще не перешло к предприятию (до момента его государственной регистрации), в целях бухгалтерского учета по состоянию на 1 января 2002 года числится на счете капитальных вложений. Однако для налоговых целей, в соответствии с пунктом 8 статьи 258, основные средства "включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав". Поэтому предприятие должно рассчитывать амортизационные отчисления на помещение и включать их в состав налоговых расходов (по новым правилам) уже с 1 января 2002 года, независимо от того, какой датой будет внесено в Единый государственный реестр его право собственности на данный объект недвижимости.

В то же время новому владельцу предстоит непростая задача определить срок полезного использования данного объекта, причем этот срок не может быть меньше 30 лет. Справочно обратясь к постановлению СМ СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР", обнаруживаем, что для подобных зданий (высотой более двух этажей, не имеющих особокапитальных характеристик, то есть классифицированных шифром 10001) нормативный срок службы был установлен в 100 лет (1% амортизации в год). Однако на основании каких документов предприятие может принять конкретный срок полезного использования приобретенного помещения из промежутка от 30 до 100 лет, НК РФ не устанавливает.

Единственное указание, на которое можно ориентироваться в данном случае, - пункт 5 статьи 258, согласно которому предприятию разрешено руководствоваться "техническими условиями и рекомендациями организаций-изготовителей". Хотя, строго говоря, это положение предусмотрено для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, однако иного все равно не дано. Следовательно, если в документах, полученных в процессе подготовки к государственной регистрации (например, выписке из технического паспорта БТИ) имеется указание на нормативный срок службы здания, в котором расположен приобретенное помещение, то избрать в качестве срока полезного использования следует именно его. Если таких данных в документах нет, то за указанной информацией, по нашему мнению, следует обратиться к независимому эксперту, работающему в сфере оценки недвижимости, либо к строительной организации, возводящей аналогичные здания. Предположим, что, применив один из перечисленных способов, предприятие установило, что здание, включающее купленный объект недвижимости, предполагается к полезной эксплуатации в течение 50 лет. Однако и этого оказывается недостаточным, чтобы корректно исчислить норму амортизации.

Дело в том, что пункт 12 статьи 259 устанавливает особый порядок расчета амортизации для основных средств, бывших в употреблении у предыдущего владельца и амортизируемых линейным методом. Так, предусмотрено право нового владельца "определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками". То есть, в нормативный срок эксплуатации может быть включен весь срок использования объекта недвижимости всеми предыдущими собственниками с момента первого ввода здания в эксплуатацию. В то же время из приведенной формулировки все-таки не следует однозначного порядка действий нового владельца. Не особенно отступая от рекомендаций НК РФ, можно сконструировать по меньшей мере три различных способа учесть срок использования имущества предыдущими собственниками.

1. Рассчитать сумму амортизации, который должен был бы быть начислен за предыдущие годы эксплуатации (согласно новым нормам) и принять ее в качестве входящей. В дальнейшем исчисляемую в соответствии с полным установленным сроком полезного использования амортизацию прибавлять к этой рассчитанной величине;

2. Принять фактическую сумму амортизации, начисленную прежними собственниками, исходя из действовавших в том периоде норм и периода предыдущей эксплуатации, принять ее в качестве исходной суммы амортизации и осуществлять доначисление амортизации в течение своего использования объекта уже по новым нормам, но в рамках общего нормативного срока службы. Заметим, что этот вариант возможен только в случае, если до момента приобретения объект имел одного владельца, или если предыдущий собственник имеет информацию о порядке начисления амортизации более ранним хозяином;

3. Из определенного с учетом требований НК РФ срока полезного использования имущества вычесть срок эксплуатации данного объекта всеми предыдущими собственниками. Рассчитывать норму амортизации исходя из нового, уменьшенного срока полезного использования.

Приходится учитывать, с одной стороны, буквальную формулировку текста НК РФ, а с другой стороны - исторически сложившуюся в предыдущий период позицию налоговых органов в отношении амортизации бывших в употреблении основных средств (например, письмо МНС РФ от 11 сентября 2000 г. N ВГ-6-02/731). В результате мы придем к выводу, что из приведенных вариантов применять надлежит именно третий.

Допустим, помещение расположено в здании, которое было построено в декабре 1976 года, то есть до момента рассматриваемой покупки эксплуатировалось 25 лет. Если предприятие имеет документальное подтверждение этого факта, то срок полезного использования помещения у нового владельца устанавливается равным 25 годам. Отметим, что информация о сроке строительства здания может быть официально получена в органах бюро технической документации.

Пример

Бухгалтер ЗАО "Актив" ежемесячную норму амортизации по объекту недвижимости, бывшему в употреблении, должен рассчитать следующим образом.

1. Сначала нужно определить первоначальную стоимость помещения. Согласно пункту 1 статьи 257, таковой является сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.

В данном случае такие расходы составят:

4 935 000 руб. + 50 000 руб. + 15 000 руб. = 5 000 000 руб.

Если бы, например, помещение уже при покупке требовало переустройства (капитального ремонта, перепланировки и т. п.), без которого его использование в качестве офисного представлялось бы невозможным, то в первоначальную стоимость следовало включить и стоимость расходов на такое переустройство.

2. Теперь нужно определить ежемесячную норму амортизации по формуле для линейного метода: 25 лет х 12 мес. = 300 мес.,

К = х 100% = 0,33% в месяц.

3. На этом этапе нужно определить ежемесячную сумму амортизации. Она составит: 5 000 000 руб./мес. х 0,33% = 16 500 руб. в месяц

Таким образом, амортизацию на помещение нужно начислять начиная с 1 января 2002 года. Ежемесячно списывается сумма - 16 500 руб. Вследствие этого за 2002 год будет начислена амортизация в сумме 198 000 руб. Остаточная стоимость помещения на конец года составит 4 802 000 руб.

Необходимо заметить, что амортизация за декабрь 2001 года не начисляется по следующим причинам:

Во-первых, включение в состав амортизируемого имущества осуществляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором они были введены в эксплуатацию;

Во-вторых, потому, что по правилам, действовавшим в 2001 году, амортизации подлежали только основные средства, стоящие на балансе предприятия, а на балансе они могут оказаться только после завершения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

22.08.2019

Здание – является недвижимым объектом, которое можно отнести к основным средствам. При этом устанавливается для проведения ежемесячных амортизационных отчислений.

В бухгалтерском и налоговом учете методика расчета амортизации помещений может отличаться.

Как рассчитать в бухгалтерском учете?

Строгих требований и ограничений по продолжительности полезного срока нет, поэтому в каждом случае предприятие может самостоятельно провести анализ состояния сооружения или помещения, степень его износа, скорость устаревания, влияющие на это факторы, существующие ограничения.

Исходя из совокупности факторов, определяется период, на протяжении которого первоначальная стоимость помещения полностью перенесется в расходы, а недвижимость может быть списана как самортизированное основное средство.

При определении СПИ можно руководствоваться Классификацией ОС по амортизационным группам для целей налогового учета.

После того, как определен срок, на протяжении которого планируется использовать здание с необходимой отдачей, выбирается метод начисления амортизации, который будет использован на протяжении всего периода эксплуатации здания.

Амортизацию нужно рассчитывать по зданию обязательно, этого требует ПБУ 6/01 . Поэтому даже в случае, когда СПИ у помещения свыше 30 лет, все равно нужно каждый месяц считать отчисления.

Методы расчета амортизационных отчислений:

В подавляющем большинстве случаев для зданий, нежилых и жилых помещений, сооружений выбирается линейный способ начисления амортизации.

Именно равномерное списание стоимости на протяжении всего длительность срока использования является целесообразным для объектов недвижимости.

Проводки

Расчет амортизационных отчислений нужно начать с месяца, следующего за месяцем принятия здания к учету.

Один раз в месяц выполняется на сумму ежемесячных отчислений.

Проводки:

Дт 20 Кт 02 – начислена амортизация по зданию, занятому в основном производстве;
Дт 23 Кт 02 – начислена сумма отчислений по объекту недвижимости, занятому во вспомогательном производстве;
Дт 25 Кт 02 – амортизационные отчисления по помещению общепроизводственного назначения;
Дт 26 Кт 02 – отчисления по объекту общехозяйственного назначения.
Дт 29 Кт 02 – амортизация по активу, используемому в обслуживающем производстве.

Линейный способ

Такой способ наиболее удобен и целесообразен для списания стоимости здания в расходы.

Определяющим фактором износа является время, а потому проще всего разбить всю стоимость на количество месяцев СПИ, относя ежемесячно полученную амортизацию в расходы.

Для помещения, здания, квартиры не актуален вопрос морального износа, а также производственные факторы, поэтому нелинейные методы на практике практически никогда не применяются.

Методика расчета линейным способом:

Рассчитывается норма амортизации – ежемесячный процент отчислений.

Годовая норма амортизации = 1/СПИ в месяцах * 100%.

Рассчитывается сумма годовой амортизации.

Годовая А. = Первоначальная стоимость здания * Норма.

Определяется размер ежемесячных отчислений.

Ежемесячная А. = Годовая А. / 12 мес.

Методика расчета в налоговом учете

В целях налогообложения методика определения срока полезного использования недвижимости другая.

Существуют строгие требования – необходимо выбрать для здания амортизационную группу в соответствии с Классификацией, утвержденной Постановлением Правительства РФ №1 от 01.01.2002 .

В соответствии с установленной группой определяется полезный срок.

Для объектов недвижимости возможно отнесение к группе с 4-й по 10-ю в зависимости от типа здания, помещения, его назначения, особенностей конструкции, материала из которой сооружение изготовлено.

Наиболее длительный СПИ определяется для зданий, попадающих в 10 амортизационную группу.

Это капитальные строения, нежилые и жилые здания, многоквартирные дома.

Собственник объекта недвижимости вправе установить любой срок из предложенного диапазона лет для конкретной группы. Если это 10 группа, то полезный срок службы может составлять любую длительность свыше 30 лет.

В налоговом учете существует только 2 способа расчета амортизации:

Линейный — ;
Нелинейный ускоренный.

Для зданий, сооружение можно выбрать только линейный метод расчета, при котором амортизационные отчисления рассчитываются равномерно.

Порядок расчета линейным способом описан выше, он аналогичен установленному для бухгалтерского учета.

Примеры амортизационных отчислений недвижимости

Ниже рассмотрены два примера, в первом начисляется амортизация по нежилому помещению, расположенному в кирпичном здании, во втором рассматривается квартира, которую предприятие сдает в аренду своему работнику.

Срок полезного использования в обоих случаях составляет более 30 лет.

Для нежилого помещения со сроком службы свыше 30 лет

Исходные данные:

Организация купила нежилое помещения, которое располагается в кирпичном капитальном здании.

Помещение отнесено к 10 амортизационной группе, для него установлен СПИ = 31 год (372 мес.).

Недвижимость поставлена на учет как основное средство по стоимости 5 млн.руб.

Принято решение амортизацию начислять линейным методом.

Норма А. = 1 / 372 * 100% = 2,67%

Годовая А. = 5 000 000 * 2,67% = 133 500.

Ежемесячная А. = 133 500 / 12 = 11125.

Каждый месяц на протяжении 31 года организация будет списывать стоимость нежилого помещения в размере 11125 руб. с помощью проводки Дт 20 Кт 02.

Для квартиры при сдаче в аренду

Имеющаяся на балансе предприятия жилая квартира может быть использована для сдачи в аренду работникам организации за плату. В этом случае учитываться такой объект основных средств будет на счете 03.

Несмотря на то, что фактически квартирой будет пользоваться работник, жилой объект будет по-прежнему числиться на балансе предприятия, организация обязана по нему начислять ежемесячно амортизацию.

Для начисления в целях бухгалтерского учета можно выбрать линейный или один из трех нелинейных методов списания стоимости. Для налогового учета – можно выбрать либо линейный, либо нелинейный.

Самый удобный способ – это начислять амортизацию линейным методом как в бухучете, так и в целях налогообложения. В этом случае расхождения будут минимальны либо будут отсутствовать.

При передаче в аренду квартиры делается внутренняя проводка Дт 03.Имущество переданное в аренду Кт 03.Имущество для сдачи в аренду.

На сумму начисленной амортизации на момент сдачи квартиры в аренду выполняется проводка Дт 02.Амортизация по ОС Кт 02. Амортизация по ОС в аренде.

Начисляемые амортизационные отчисления списываются в качестве прочего расхода проводкой Дт 91.2 Кт 02.Амортизация по ОС в аренде.

Когда квартира будет возвращена предприятию выполняются обратные проводки.

Исходные данные:

Предприятие приобрело за плату квартиру и поставило ее на баланс по стоимости 3 млн.руб.

Квартира расположена в многоквартирном доме и определена к 10 амортизационной группе, для нее установлен срок использования 35 лет (420 мес.) как в налоговом, так и в бухгалтерском учете.

С апреля 2019 года квартира передается в аренду работнику организации, срок договора найма – 11 месяцев. Плата за проживание 10000 руб. Деньги работник оплачивается ежемесячно в кассу.

На апрель 2019 накопленная амортизация 150000.

Расчет и проводки:

Дт 03.Переданное имущество Кт 03.Имущество для сдачи в аренду на сумму 3 млн.руб.

Дт 02.Амортизация по ОС Кт 02.Амортизация по ОС в аренде на сумму 150 тыс.руб.

Норма А. = 1 / 420 * 100% = 2,38%.

Годовая А. = 3 000 000 * 2,38% = 71 400.

Ежемесячная А. = 71 400 / 12 = 5 950.

Ежемесячно выполняется проводка Дт 91.2 Кт 02.Амортизация по ОС в аренде на сумму 5950.

Выводы

Недвижимость, имеющаяся в собственности предприятия, является амортизируемым имуществом, поэтому ежемесячно компания должна вести расчет отчислений.

Для бухгалтерского и налогового учета удобно использовать линейный метод расчет, при котором стоимость помещения равномерно списывается в течение всего установленного для него срока.

Расхождения для налогообложения и в бухучете будут минимальны, если установить одинаковый СПИ, основанный на амортизационный группе из Классификации ОС, а также одинаковый способ амортизационных отчислений.

Организация, зарегистрированная в Москве, приобрела в Московской области у физического лица капитальное здание (склад из железобетонных конструкций) 1984 года постройки. Никаких документов предыдущих собственников, подтверждающих срок эксплуатации строения, нет. Был подписан договор купли-продажи, есть свидетельство на право собственности. В дальнейшем здание будет сдано в аренду.
Каков порядок определения срока полезного использования данного имущества? С какого момента нужно начислять амортизацию? Можно ли уменьшить срок эксплуатации и на основании каких документов? В какое подразделение налоговой инспекции (Москвы или Московской области) следует уплачивать налог на имущество организации?

Налог на прибыль организаций

Приобретенный объект недвижимости признается амортизируемым имуществом. Такой вывод следует из пункта 1 статьи 256 НК.

Амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования. Срок полезного использования -- это период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика.

Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества с учетом Классификации основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 (далее Классификация). На это указывает пункт 1 статьи 258 НК РФ.

При этом организации, приобретающие объекты основных средств, бывшие в употреблении, вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) его эксплуатации предыдущими собственниками (п. 7 ст. 258 НК) при применении линейного метода начисления амортизации. Если срок фактического использования недвижимости у предыдущих собственников равен или больше срока его полезного использования, организация вправе самостоятельно определять срок полезного использования с учетом требований техники безопасности и других факторов.

Из изложенного следует, что законодатель закрепил в Налоговом кодексе РФ право, но не обязанность налогоплательщика определять норму амортизации по бывшему в употреблении имуществу с учетом срока его эксплуатации предыдущим собственником.

Порядок ведения налогового учета устанавливается налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения, утверждаемой соответствующим приказом (распоряжением) руководителя (ст. 313 НК). Поэтому применение пункта 7 статьи 258 НК следует отразить в учетной политике для целей налогообложения.

Срок эксплуатации предыдущим собственником должен быть документально подтвержден. Однако налоговое законодательство не содержит конкретного перечня документов, необходимых для подтверждения срока эксплуатации.

Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств" утверждены унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств, в том числе:

форма № ОС-1 "Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)";
форма № ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)".

В формах № ОС-1 и ОС-1а раздел 1 заполняется на основании данных передающей стороны (организации-сдатчика), имеющих информационный характер для объектов основных средств, бывших в эксплуатации. В данном разделе имеется графа "Фактический срок эксплуатации (лет, месяцев)".

По мнению Минфина России, если организация приобрела бывшее в употреблении основное средство (здание), и продавец не передал ей акт ОС-1 (ОС-1а - на здание), то она не вправе в налоговом учете начислять амортизацию по такому имуществу (письмо Минфина России от 05.07.2010 № 03-03-06/1/448).

Ранее чиновники были более лояльны.

Так, в письме Минфина России от 03.08.2005 № 03-03-04/1/142 указано, что технический паспорт может служить документом, подтверждающим период эксплуатации у предыдущих собственников.

Московская налоговая служба, например, относит к подтверждающим документам технический паспорт здания (его копию либо выписку из него с указанием года постройки здания), справку о техническом состоянии здания (письма УФНС РФ по г. Москве от 28.10.2004 № 26-12/69723, от 09.11.2004 № 26-12/72016, письмо УМНС РФ по г. Москве от 20.09.2004 № 26-12/61278).

К подтверждающим документам также можно отнести справку БТИ с указанием величины износа здания.

Указанные документы принимают в обоснование и суды (см., например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 08.11.2007 № Ф03-А73/07-2/3272, Поволжского округа от 05.12.2008 № А12-3509/08, Уральского округа от 02.12.2009 № Ф09-8676/09-С2).

В арбитражной практике встречаются решения, в которых судьи принимали во внимание срок полезного использования, определенный расчетным путем (решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2006 по делу № А40-4005/06-126-40, оставленное в силе постановлением ФАС Московского округа от 20.06.2007 № КА-А40/4313-07).

При этом письмо продавца о периодах эксплуатации актива не является достаточным основанием для уменьшения срока полезного использования данного оборудования (письмо УМНС РФ по г. Москве от 22.09.2004 № 26-12/61646).

Таким образом, в рассматриваемом случае документами, подтверждающими эксплуатацию, могут быть:

акт о приеме-передаче имущества;
прочие документы: свидетельство о государственной регистрации недвижимости, техпаспорт здания либо копия или выписка из него с указанием года постройки здания (то, что можно воспользоваться этим документом, подтвердил Минфин России в письме от 03.08.2005 № 03-03-04/1/142: несмотря на то что речь шла о транспортном средстве, считаем возможным распространить разъяснение и на недвижимость), справка БТИ о величине износа.

Например, территориальный отдел БТИ выдал справку в том, что износ купленного кирпичного здания 1984 года постройки (к 2010 году его "возраст" -- 26 лет) составляет 70%. Это означает, что по данным БТИ срок полезного использования здания равен 37 лет (26 лет х 100% : 70%).

Следовательно, оставшийся срок полезного использования - 11 лет (37 лет - 26 лет).

Однако организации необходимо учитывать позицию Минфина России, выраженную в письме от 05.07.2010 № 03-03-06/1/448 и, несмотря на положительную судебную практику, быть готовой к возможным налоговым претензиям.

Согласно Классификации капитальные здания из железобетонных конструкций (код по ОКОФ 11 0000000) относятся к 10-й амортизационной группе (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет).

К основным средствам, входящим в 8-10 амортизационные группы, в обязательном порядке применяется линейный метод амортизации.

Обратите внимание: согласно пункту 11 статьи 258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Таким образом, для начала начисления амортизации по основному средству, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо выполнение двух условий:

включение данного основного средства в амортизационную группу (наличие документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав);
ввод основного средства в эксплуатацию.

Бухгалтерский учет

Приобретенное помещение является основным средством, так как отвечает условиям, перечисленным в пункте 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н). Для учета основных средств, предназначенных для сдачи в аренду, используется счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности" (п. 5 ПБУ 6/01, План счетов бухгалтерского учета, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

Согласно пункту 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования объекта основных средств определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету.

Определение срока полезного использования объекта основных средств производится исходя из:

ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;
ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;
нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).

При этом срок полезного использования может определяться в соответствии с Классификацией.

Следовательно, организация может установить любой срок полезного использования. Выбранный срок специальная комиссия должна обосновать в приказе о вводе объекта в эксплуатацию.

На практике многие определяют срок полезного использования по правилам налогового учета, то есть в соответствии с Классификацией и с учетом данных предыдущего собственника. Это удобно, так как позволит сблизить два вида учета - бухгалтерский и налоговый. Решение определять срок полезного использования по правилам налогового учета в соответствии с Классификацией необходимо отразить в учетной политике для целей бухгалтерского учета.

Начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета (п. 21 ПБУ 6/01).

Поэтому на дату получения свидетельства о праве собственности и при условии, что объект введен в эксплуатацию, его стоимость нужно отразить по дебету счета 03, а со следующего месяца начинать начисление амортизации.

Налог на имущество организаций

В соответствии с пунктом 1 статьи 83 НК РФ организации подлежат постановке на учет в налоговых органах соответственно по месту нахождения организации, месту нахождения ее обособленных подразделений, а также по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества. При этом местом нахождения недвижимого имущества является место фактического его нахождения (п. 5 ст. 83 НК РФ).

Организация, учитывающая на балансе объекты недвижимого имущества, находящиеся вне места нахождения организации или ее обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, уплачивает налог на имущество (авансовые платежи по налогу) в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов недвижимого имущества (ст. 385 НК РФ).

И. Б. Остафий, О.В. Монако,
эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ